Отправить заявку

Заказать звонок

Заказать звонок

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке

Времена сейчас настолько нестабильные, что рассчитать свою платежеспособность на 25 лет вперед удается не каждому, а квартиру в ипотеку приобретают 9 из 10 покупателей. Вот и получается, что некоторые оказываются не в состоянии выплачивать ежемесячно банку определенную денежную сумму, которая на начальном этапе казалась вполне посильной. Встает вопрос о продаже ипотечной квартиры. Продать квартиру с ипотекой возможно, но нельзя забывать, что банк будет полноценным участником сделки, и предпринимать какие-либо шаги без его ведома нельзя. Итак, это возможно (нет ничего невозможного), но процедура будет не простой. Мы постарались максимально подробно и одновременно доступно описать шаги, которые необходимо предпринять в такой ситуации. Причем эта статья будет полезна и тем, кто хочет купить квартиру, ведь сегодня на рынке вторичного жилья такие варианты встречаются не редко.

Существуют 3 варианта продажи ипотечной квартиры:

  1. Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет.
  2. Продажа ипотечной квартиры в ипотеку.
  3. Продажа ипотечной квартиры банком-залогодержателем.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Первое, что необходимо сделать, это известить свою кредитную организацию, то есть банк, о намерении продать квартиру, так как без разрешения банка сделать это невозможно.

Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Причинами могут быть изменение финансовых условий, увольнение, болезнь и т.д. На досрочное погашение кредита банк идет неохотно, поэтому придется подробно рассказать о своих причинах.

После того, как банк даст добро на продажу вашей квартиры, необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Поиск покупателя. Оптимальным вариантом здесь будет обращение в надежное агентство недвижимости, которому доверяют, так как квартира с обременением обычно отпугивает 50% желающих её приобрести. А грамотные специалисты с хорошей репутацией способны доходчиво объяснить потенциальным клиентам, что такие сделки не являются внештатной ситуацией.
  2. Оформление задатка. Покупатель должен передать продавцу задаток, сумма которого должна быть равна сумме долга по ипотеке.

В договоре задатка должны быть указаны следующие моменты:

Порядок расчётов обычно следующий –  цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу по ипотеке перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того, как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.

  1. Погашение кредита. Продавец вместе с покупателем обращаются в банк для погашения кредита, и банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.
  1. Снятие продавцом обременения с квартиры. Для этого продавцу вместе с представителем банка необходимо придти в УРФС (Регистрационную палату) или МФЦ и подать заявление о снятии обременения. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:
    • паспорта собственников;
    • свидетельство о праве собственности на квартиру. Если его нет то подойдет договор купли-продажи.
    • справку о погашении задолженности;
    • закладная на квартиру.

После регистрации  окончания ипотеки  на оборотной стороне свидетельства будет проставлен штамп, подтверждающий, что обременение с квартиры снято. Если свидетельства нет, то выдадут выписку из ЕГРП на квартиру, в которой будет показано, что обременения уже нет.

  1. Продажа квартиры. Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Как и при продаже квартиры за наличный расчет первое, что необходимо сделать, это поставить в известность банк о намерении продать квартиру. Далее действуем по следующим пунктам, причем 4 первых пункта такие же как в первой ситуации, но с некоторыми нюансами:

  1. Поиск покупателя. Главное условие в этой ситуации – сумма собственных средств покупателя должна быть равной сумме долга по ипотеке.2
  1. Оформление задатка. Сумма задатка должна быть равна сумме долга перед банком, и задаток идет в счет стоимости квартиры. В договоре задатка указываете, что покупатель приобретает квартиру в ипотеку в конкретном банке.
  2. Подготовка документов для банка покупателя.
  1. Погашение кредита. После оплаты долга банк отдает закладную на квартиру и справку о покрытии задолженности по ипотеке.
  2. Снятие обременения.
  1. Предоставление банку покупателя всех необходимых документов (перечислены выше) для его одобрения покупаемой квартиры.
  2. Регистрация сделки купли-продажи в Регистрационной палате, если банк одобрил квартиру.

Продажа ипотечной квартиры банком-залогодержателем

Действия в данном случае такие же, как в первой ситуации, только поиском покупателя занимается сам банк. Банку главное вернуть собственные средства, поэтому поиском лучшего предложения, чтобы что-то осталось и продавцу, он вряд ли будет заниматься.

Порядок действий следующий:

  1. Обратиться в банк с просьбой продать квартиру и досрочно погасить кредит.
  2. Банк сам подыскивает покупателя.
  3. Банк подготавливает предварительное соглашение, которое продавец с покупателем подписываете и заверяете его у нотариуса.
  4. Банк предоставляет собственные депозитные ячейки для расчета по сделке.
  5. Покупатель по предварительному соглашению перечисляет на них стоимость квартиры – также в двух частях (описаны выше).
  6. Продавец с покупателем заключает договор купли-продажи в Регистрационной палате и получает доступ к деньгам на своей депозитной ячейке.

Действуйте и помните: в жизни нет ничего невозможного, и после любого кризиса начинается подъем, поможем купить недорогую квартиру в любом районе города.
Мы всегда рады делиться с вами  полезной информацией, потому что мы

                                                         меняем жизнь к лучшему!